La socióloga Rosario Fassina, del equipo de la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia, expuso hace unos días un dato que despierta como mínimo curiosidad: en 1947 la Ciudad de Buenos Aires tenía 2,9 millones de habitantes, mientras que el último censo, en 2010, indica que vivían 2,8 millones de personas. Es decir que desde hace 70 años la población no crece.
Varias transformaciones pueden contribuir a explicar esta dinámica poblacional. “Están los aspectos demográficos (como el envejecimiento) y otros, no menos relevantes, relacionados con cambios en las preferencias. En estos casos, los determinantes no solo deben buscarse en las preferencias de calidad de vida, contacto con el verde o deseo de tener un jardín, sino que están asociadas al diferencial en el precio del suelo (y de la vivienda) entre la Ciudad y las nuevas áreas de expansión metropolitanas”, explica Cynthia Goytia, directora del Centro de Investigaciones de Políticas Urbanas y de Vivienda de la Universidad Torcuato Di Tella. Y lo resume: "El costo de una vivienda de 100 metros cuadrados en un barrio de la región metropolitana es muy inferior al de una casa o departamento similar en la ciudad".
La especialista también hace referencia al grupo de hogares de más bajos ingresos. Para ellos la única opción de localización residencial es en áreas bien periféricas, fuera de la ciudad, con baja conectividad de transporte y bajos niveles de dotación de servicios de infraestructura. Su otra alternativa, seria vivir en condiciones más precarias, con mayor hacinamiento, en los barrios informales o villas de la ciudad.
Siguiendo esta línea, en el último semestre se dio a conocer que se mudaron 60.000 personas de la Ciudad al Conurbano bonaerense. Las cifran surgen de un informe de la ONG Defendamos Buenos Aires. Según la organización, los principales motivos de estos movimientos internos tienen que ver con el aumento del valor de los alquileres y de las expensas.
“Muchas familias están frente al dilema de vivir en más metros cuadrados en la periferia o en menos metros, pero en la centralidad. Hoy aparecen nuevos factores que dificultan la decisión porque lo que no gastás en alquiler, lo gastás en transporte. Hoy en CABA hay una concentración de la propiedad. En la Ciudad es más probable que vivas como inquilino que como propietario”, opina la antropóloga María Cristina Cravino.
Según Fassina, Buenos Aires es una ciudad expulsiva y tiende a elitizarse. "Hay un movimiento de los centros a la periferia, los asentamientos o a la calle. Estos desplazamientos se acrecientan en momentos de crisis, pero tampoco dejan de suceder aun en ciclos de crecimiento económicos”, enfatiza.
La vivienda como refugio de la inversión
La gran paradoja de la Ciudad es que mientras la población se mantiene estable, se observa que la superficie edificada crece. "En 2001, la superficie edificada era de 220 millones de metros cuadrados. En 2010 era de 238 millones y en 2014 trepó a 244 millones", cuenta Fassina. Los datos surgen de la Dirección General de Registro de Obras y Catastro de la Ciudad.
El problema es que las edificaciones no tienen por objetivo dar respuesta al déficit habitacional. Por el contrario, se construyen como refugio de inversión. Por lo tanto, gran parte de las viviendas se mantienen ociosas, es decir, vacías.
Veamos las cifras oficiales que están disponibles y nos permiten comparar en el tiempo. Según el censo de 2010, el 24% de las viviendas de la ciudad, unas 341.000 casas y departamentos, se encuentran vacíos. Son unas 10 veces más que en 1991. Mientras que el promedio nacional es de un 18%.
Si bien históricamente se utilizó la cifra del INDEC porque es la que permite analizar a lo largo del tiempo la situación, hay que tener en cuenta que se calcula a partir de la visita del censista: si nadie contesta al timbre, es considerada vacía.
Qué otra estimación hay. Recientemente la Mesa de Estudio de Viviendas Vacías, coordinada por el Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC), propuso una nueva metodología (el informe debería publicarse esta semana). Se llevó a cabo mediante información provista por el Ente Nacional Regulador de la Electricidad (ENRE) a partir de los usuarios residenciales cubiertos por Edenor y Edesur en el distrito de la Ciudad. Para determinar la tasa de vacancia se definió a una vivienda vacía como “Aquellos inmuebles de tipo residencial que registran un consumo eléctrico anual inferior al mínimo indispensable considerado para su uso permanente”. Se tomó a la utilización recurrente de una heladera (45,36 kwh/mes) como el consumo que define el uso activo de una vivienda. Este corte determinó una tasa de vacancia del 9,2% de los usuarios residenciales.
Si bien, son menos viviendas, sigue siendo una cifra considerable: 1 de cada 10 casas o departamentos está vacía.
“La mercantilización de la vivienda es un fenómeno que sucede en todo el mundo. Hay una sobreoferta de viviendas de lujo, que no absorbe la demanda del mercado porque excede las posibilidades. Hay que romper con la concepción de la vivienda como mercancía de cambio y hay que recuperar su rol social”, propone Fassina.
Invertir en ladrillo es una opción segura. “Por ejemplo, Puerto Madero, es un barrio poco habitado, que funciona en muchos casos como reserva de valor”, comenta Cravino.
De acuerdo con un relevamiento hecho por la Universidad Torcuto Di Tella y Navent (el holding dueño de sitios como ZonaProp, ZonaJobs y Bumeran), la ciudad con el metro cuadrado más caro de la región es Buenos Aires. La sigue Santiago de Chile y luego Montevideo.
“La ciudad presenta una serie de atributos que son únicos, ya sea en términos de ventajas en el mercado laboral, menor distancia entre residencia y empleo, mejor dotación de servicios y espacio público, entre otras cosas. Por eso es que la disposición a pagar por estos beneficios de la localización central en CABA es mayor que en cualquier otra área suburbana. En otras palabras, este es el precio adicional que se paga por estar cerca de todos los beneficios de la ciudad, minimizando los costos y tiempos de desplazamiento, tanto para las firmas como para los hogares”, comenta Goytia.
Del Centro a los asentamientos informales
La población en villas creció un 52% entre 2003 y 2017. Por lo tanto, si se mantiene estable la cantidad de habitantes en la Ciudad, pero en los asentamientos informales hay más personas, lo que queda claro es que disminuyó la cantidad de familias que viven en la formalidad.
“Si bien las ciudades no han encontrado aún una fórmula efectiva para resolver el déficit habitacional, se vienen ensayando distintas propuestas y políticas, con muy variados resultados. Algunas apuntan a mejorar la inclusión a través de las políticas de suelo, con requerimientos en ciertos barrios para que cada nuevo desarrollo incluya un porcentaje de viviendas destinado a hogares con un ingreso promedio menor al de los hogares en esa localización. Esto se aplica hoy en todo el Estado de Massachusetts, en Nueva York y en California, y tiene importantes beneficios, pero también deben señalarse los riesgos en mercados inmobiliarios con tantas oscilaciones en términos de oferta y demanda como el nuestro”, señala Goytia.
Además, la especialista considera que aumentar la oferta de vivienda puede ser siempre un buen paso, no solo para no generar escasez, que afecta los precios en el mercado, sino también porque, aunque se trate de vivienda para hogares de ingresos más altos, puede posibilitar la existencia de un proceso de “filtrado hacia abajo”. Goytia lo desarrolla: “Hay hogares que al acceder a viviendas nuevas desocuparán viviendas (usadas) de menor valor, que serán ocupadas por otros hogares, y así se dinamiza todo el mercado y puede ser más viable encontrar un mejor maching entre capacidad de pago y las viviendas usadas que salen al mercado”.
La solución que explora Barcelona
Recientemente, la alcaldesa de Barcelona Ada Colau Ballano impulsó una medida contra la especulación inmobiliaria, y por ende, contra las viviendas ociosas. Se ejecutó la primera expropiación de una vivienda, propiedad de un banco, porque estuvo vacía durante más de dos años.
Por una ley de 2016 que ahora entró en vigencia plena, en esos casos, el Estado puede hacer uso de la propiedad por un período de 10 años al incorporarla al parque de vivienda de alquiler social.
