Para alquilar un monoambiente en la Ciudad de Buenos Aires, un habitante necesita ganar por mes más de $23.716. ¿Por qué? El precio mensual promedio de un departamento de esas características es de $12.265 y la canasta básica total, de alimentos y servicios, para un hogar unipersonal es de $11.451. Bajo la misma lógica, una familia con dos hijos necesita ingresos superiores a $50.780 para mantener un departamento de tres ambientes y pagar sus gastos básicos.
Un primer problema es que solo el 50% de los porteños tiene ingresos mayores a $24.000.
Veamos dos números más:
- el Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC) asegura que el 35,7% de la población porteña alquila. Las organizaciones calculan que la cifra viene aumentando y son un poco más: ronda el 40%.
- La 1° Encuesta a Inquilinos de la Ciudad de Buenos Aires, realizada por la Asociación Civil Inquilinos Agrupados, dio que las personas que alquilan una vivienda destinan alrededor del 40% de sus ingresos totales familiares al pago del alquiler. El porcentaje es todavía mayor en jóvenes, adultos mayores y mujeres.
"Se están pagando los alquileres más caros de la historia", enfatiza Fernando Muñoz, responsable de la Defensoría del Inquilino en la Defensoría del Pueblo porteña, y sigue: "El impacto sobre el salario es enorme".
Dice impacto. Veamos entonces cuáles pueden ser dos de las peores consecuencias: en los últimos cinco años se iniciaron 5591 juicios de desalojo por vencimiento de contrato y 5327 por falta de pago en la Cámara Civil. En total, son 6 juicios por día.
El contexto económico se volvió hostil para muchas familias que hacen malabares para llegar a fin de mes. Frente a la imposibilidad de mantener un alquiler, algunos necesitan mudarse a departamentos más pequeños, o se ven obligados a buscar locaciones informales y muy alejadas del hábitat digno, o deben cambiar a sus hijos de colegio, o distanciarse del trabajo, gastando aún más en transporte.
El segundo problema respecto al sistema de alquiler es que hay personas que tienen ingresos suficientes para alquilar, pero sin embargo no cuentan con los requisitos que demanda el mercado: pagar un mes por adelantado; pagar entre uno y dos meses de depósito; contar con garantía propietaria o seguro de caución; demostrar una cierta cantidad de ingresos y realizar una serie de gastos administrativos.
Una gran paradoja del problema es que mientras la población porteña se mantiene en casi 3 millones desde hace medio siglo, la construcción jamás se detuvo. Eso hace que haya una gran proporción de viviendas vacías. Según el censo de 2010, unas 341.000 o 2 de cada 10. Un estudio reciente, coordinado por el IVC y hecho a partir del consumo de energía, dice que son 140 mil o 1 de cada 10.
Qué complica a los inquilinos y que los ayudaría mucho
"Hay dos factores que no ayudan a avanzar para mejorar la situación de los inquilinos. Por un lado, la Ciudad se caracteriza por tener gobiernos muy ligados al mercado inmobiliario. Por otro lado, la clase media forjó una identidad que se basa en el sueño por la casa propia. Hoy esa ilusión se encuentra con distintas dificultades: precios dolarizados, la fluctuación permanente de la economía y altos índices de inflación", opina Gervasio Muñoz, referente de Inquilinos Agrupados.
La evasión impositiva parece estar naturalizada en el mercado inmobiliario. Según la encuesta de Inquilinos Agrupados, sólo el 13,7% de las personas que alquila recibe una factura legal a cambio del pago. El resto obtienen comprobantes no válidos como factura o directamente no reciben ningún comprobante.
Según Fernando Muñoz, de la Defensoría del Pueblo, en esta coyuntura, se observan inquilinos que soportan pagar expensas que no le corresponden o arreglos edilicios porque tienen la expectativa de que se les renueve el alquiler. "Se redujeron mucho los reclamos", analiza.
Observando la problemática, la semana pasada consultamos por Twitter cuáles eran las dificultades de mantener el alquiler. También, preguntamos sobre las soluciones posibles.
¿Qué te ayudaría a mejorar tu situación?
— Florencia Tuchin (@flortuchin) July 30, 2019
Respecto a las posibles soluciones, Gervasio Muñoz considera que hay que garantizar contratos de alquiler más largos, por ejemplo de cinco años. "Eso te permite planificar, mandar a tus hijos a la misma escuela y crear vínculos con un barrio", señala. También, le parece importante generar un sistema de vivienda pública en alquiler para competir con el mercado.
"Otra iniciativa interesante sería firmar los contratos de alquiler en los Centros de Gestión y Participación de la Ciudad en lugar de las inmobiliarias. Tendría que haber un control del Estado de lo que se firma en algo tan sensible como el acceso a la vivienda", comenta el referente de Inquilinos Agrupados. Por último, enfatiza en la importancia de tomar conciencia de que las soluciones se van a poder dar a partir de la organización colectiva. "En Europa, existen sindicatos de inquilinos que tienen más de 60 años", resalta.
El director institucional de la Asociación Empresarios de la Vivienda de la República Argentina Rodolfo Carretero propone tener en cuenta la visión del dueño de la propiedad. Dice: "Para un tres ambientes, un propietario tiene que desembolsar al menos 120.000 dólares. Si bien al inquilino el pago del alquiler le requiere un porcentaje alto de su sueldo, el monto de la renta es muy bajo para recuperar la inversión. En este contexto las dos partes están en crisis: la inflación, la falta de créditos y la falta de previsibilidad perjudica a los dos".
Las iniciativas que prueba el Estado
En 2014, el IVC lanzó el programa "Alquilar se puede", una iniciativa donde el Estado otorgaba una garantía del Banco Ciudad y los aspirantes con mayor vulnerabilidad económica podían pedir un subsidio o préstamo inicial para afrontar los gastos. Pero no prosperó porque el impacto fue mínimo. Uno de los puntos que perjudicó a la idea fue que las inmobiliarias y los dueños de las propiedades no terminaban de reconocer la garantía.
En 2017, el IVC organizó una mesa de diálogo con distintas organizaciones especialistas en temas de vivienda para buscar posibles soluciones. "Dentro de este espacio, se repensó el programa y el año pasado mutó en Garantías BA. "De este modo incorporamos otro tipo de garantías como el recibo de sueldo y seguros de caución. Se inscribieron 4050 personas y se aprobaron el 90% de los casos", enumera Hernán González, director de Créditos del IVC.
González comenta que la vivienda pública para alquiler es un tema que está en agenda: "Estamos analizando para la próxima gestión llevar adelante un programa que genere ese tipo de oferta. En todas las metrópolis importantes del mundo, hay un porcentaje de vivienda pública en alquiler", destaca.
Otro tema pendiente es la Ley de Alquileres. En 2016 se había elaborado un proyecto y se aprobó por unanimidad en noviembre de ese año. Las claves del proyecto eran: la eliminación de la comisión inmobiliaria a los inquilinos, la actualización de contratos por precios y salarios, contratos por tres años y nuevas garantías para alquilar. En Diputados el tema estuvo paralizado durante mucho tiempo y recién se discutió en octubre de 2018. Sin embargo, el proyecto no llegó a tratarse en el recinto antes de la finalización de las sesiones ordinarias y perdió estado parlamentario.
Prueba piloto: hicieron un edificio y lo alquilan barato
La organización Hábitat Para la Humanidad Argentina (HPHA) lleva adelante una prueba piloto que podría ser una solución para reducir los alquileres informales. Compró un conventillo deshabitado en La Boca, lo demolieron y construyeron un edificio con ocho departamentos. Se los alquilan a familias que solían vivir en conventillos, inquilinatos o pensiones. La inversión para desarrollar ese proyecto superó los 800.000 dólares: el 50% de los fondos fueron donados y el resto se adquirieron a través de un préstamo.
Desde 2016, el edificio se alquila y con la renta se devuelve el dinero prestado. En cuanto se haya saldado la deuda, los ingresos de los alquileres permitirán el desarrollo de nuevos proyectos.
Montevideo, Viena, Barcelona y Berlín exploran caminos
En Viena, dos tercios de los ciudadanos viven en viviendas municipales o con subsidio público, lo que significa que los trabajadores con salarios bajos pueden permitirse vivir en la capital austriaca. Los alquileres en esa ciudad austriaca resultan asequibles debido a la fuerte inversión pública y la regulación parcial del mercado inmobiliario.
"El primer objetivo de la política de vivienda de Viena es ofrecer espacios asequibles", explicó a EFE Kathrin Gaal, concejala de Urbanismo, un área que invierte 600 millones de euros anuales.
Los complejos de vivienda pública se encuentran en todos los barrios, incluso en los más exclusivos. Los requisitos económicos para solicitar estas viviendas son muy amplios: 44.000 euros de límite anual de ingresos para una persona y 66.000 para dos. Se busca evitar la creación de guetos.
Según un estudio de la consultora Deloitte, en la capital austríaca el alquiler mensual medio se sitúa en 9,4 euros por metro cuadrado, mientras que en París o Londres ronda los 29, en Barcelona o Amsterdam los 17, en Madrid está en 14,4. Buenos Aires se sitúa entre Barcelona y Madrid, promediando los 15 euros.
En esa línea, Montevideo lanzará próximamente un programa piloto para probar el funcionamiento de alquiler social en viviendas de propiedad pública. Se planea construir 120 viviendas nuevas en terrenos de la Ciudad Vieja. La construcción demorará al menos 24 meses y se abrirá el llamado público de arrendamiento cuando se logre el 70% de la construcción.
Otro ejemplo interesante, pero que parece poco probable de aplicar en Argentina, es el de Berlín. Hace un mes y medio la capital alemana aprobó por ley la congelación del precio de los alquileres durante cinco años. De esta forma, se pretende poner freno a la especulación en el mercado de la vivienda.
Está previsto que la ley entre en vigor en enero 2020. Para evitar nuevos aumentos de precios, sus efectos serán retroactivos a partir de la resolución del Parlamento regional. En caso de infracción, la multa puede alcanzar los 500.000 euros.
Recientemente, la alcaldesa de Barcelona Ada Colau Ballano impulsó una medida contra la especulación inmobiliaria, y por ende, contra las viviendas ociosas. Se ejecutó la primera expropiación de una vivienda, propiedad de un banco, porque estuvo vacía durante más de dos años.
Por una ley de 2016 que ahora entró en vigencia plena, en esos casos, el Estado puede hacer uso de la propiedad por un período de 10 años al incorporarla al parque de vivienda de alquiler social.
