En la Argentina, la casa propia es un anhelo muy arraigado pero lograrlo es cada vez más difícil. De acuerdo con datos del Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat de la Nación, en el país hay 1.772.437 inquilinos, lo que representa un 18,9 % de los hogares. En la Ciudad de Buenos Aires el porcentaje aumenta al 31,8. El alquiler como modalidad de acceso a la vivienda estuvo históricamente asociado a los sectores medios urbanos, y sobre todo a los jóvenes. Sin embargo, desde hace al menos veinte años se extendió ampliamente a diversos sectores sociales, zonas alejadas de los centros y personas de todas las edades. Además, se conformaron dos mercados, el formal y el informal. Ante el crecimiento de la pobreza y el deterioro de la situación habitacional, se buscan alternativas de acceso a la vivienda.
La Ley de Alquileres aprobada en junio de 2020 obliga a generar propuestas de política pública, ya que contempla la implementación del alquiler social. Un modelo que tiene un potencial de reducción del déficit habitacional aún no considerado, lo que hace accesible y asequible el alquiler para personas en situación de vulnerabilidad habitacional.
“Un programa de alquiler social implica que el Estado tenga viviendas en su propiedad y las asigne a personas que no pueden pagar el alquiler de mercado. Es importante que la propiedad no sea considerada como la única forma de acceso a la vivienda”, explica Leandro Vera Belli, investigador del área de Derechos Económicos, Sociales y Culturales del Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS).
Vera Belli expresa que el mercado no resuelve las necesidades de las ciudades. Por eso, coexisten viviendas ociosas y personas que viven en hacinamiento. “Los precios de las viviendas están dolarizados y los salarios en pesos. El desfasaje entre ambos es muy amplio y ante la ausencia de créditos hipotecarios y de políticas públicas es muy difícil pasar de inquilino a propietario. Por eso se necesitan políticas que se aggiornen a esta realidad”.
Desde el sector público, el Instituto de Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires (IVC) recientemente lanzó el Programa Garantía +Fácil, destinado a aquellos inquilinos que no cuentan con una garantía propietaria tradicional, una de las principales barreras de ingreso al alquiler formal. En caso de ser seleccionado para el programa, el IVC le ofrece al inquilino un 70 % de descuento en el costo del seguro de caución.
Al respecto, Gabriel Mraida, presidente del IVC, sostiene: “Sabemos el esfuerzo que hacen las familias. Hoy, el inquilino promedio destina cerca del 40 % de sus ingresos al alquiler, mucho más que antes. Si sumamos el depósito, la garantía y el costo de mudanza, el pago inicial se vuelve inalcanzable. Por esta razón, desde el Instituto de Vivienda de la Ciudad impulsamos una serie de programas para que los vecinos puedan alquilar de manera más fácil y con menos gastos”.
En primer lugar, el IVC concentra el esfuerzo en derribar la barrera de la garantía. Luego, está evaluando la posibilidad de trabajar en un crédito para propietarios. “La idea es ponerlo a disposición para aquellos que tengan una vivienda que no está en condiciones de ser alquilada por el deterioro y que se pueda mejorar. Se piensa en propiedades de uso comercial del Microcentro que puedan reformarse para ampliar la oferta de viviendas”, anticipa Mraida.
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Experiencias en Neuquén y La Boca
Desde la sociedad civil, la organización Hábitat Para la Humanidad Argentina (HPHA) creó hace más de diez años el Programa Alquileres Tutelados y demostró que, bajando las barreras formales de acceso, familias que alquilaban precariamente pueden sostener un alquiler “de mercado”. En el edificio construido íntegramente por la organización donde antes había un conventillo deshabitado y en malas condiciones, se alquilaron nueve departamentos a familias que tenían el dinero para pagar un alquiler pero que no podían acceder por los requisitos iniciales.
“La población objetivo de este programa son familias con trayectoria habitacional en hoteles-pensión o conventillos de la Ciudad de Buenos Aires. Contemplamos la posibilidad de que tengan ingresos informales en su economía familiar y no pedimos garantía propietaria”, dice Daiana Laguna, coordinadora de Desarrollo y Operaciones de HPHA.
La propiedad está ubicada en el barrio de La Boca en la Ciudad de Buenos Aires. La inversión para desarrollar ese proyecto superó los 800.000 dólares: el 50 % de los fondos fueron donados y el resto se adquirió a través de un préstamo.
“Hasta el 2007, HPHA tenía proyectos de autoconstrucción. En ese momento se empezó a trabajar en Buenos Aires y al hacer un diagnóstico nos propusimos abordar el acceso a la vivienda de otra forma: derribar barreras que impiden acceder al alquiler formal”, dice Mónica Gallegos, responsable de Incidencia en Políticas Públicas de HPHA.
Dado el contexto actual, de varios años de inflación creciente y caída del empleo, el proyecto está siendo actualizado para adaptarse a la situación de las familias y a una nueva realidad de ingresos aún más deteriorados debido a la pandemia. La iniciativa contempla dos enfoques: la residencia por el plazo de tres años, con un subsidio escalonado, y la creación y puesta en funcionamiento de una red de soporte para capacitación, inserción laboral y generación de ingresos junto a organizaciones especializadas. De esta forma se espera que las familias que estén en el programa cuenten con más herramientas para afrontar el acceso a una situación habitacional segura y estable.
En Neuquén, el Instituto Provincial de Vivienda y Urbanismo (IPVU) construyó casas en el barrio Confluencia y las entregó para su administración a la Orden de Carmelitas Descalzas. El programa se dirige a brindar cobertura habitacional a las personas trans que no tienen vivienda. Las casas se otorgan en comodato.
La Orden de Carmelitas Descalzas conserva la propiedad de los módulos habitacionales, que se inauguraron en agosto de 2020. El condominio social tutelado para personas trans cuenta con un salón de usos múltiples, una oficina de administración, seis departamentos en planta baja y seis en la planta superior.
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Soluciones en Chile y Montevideo
En 2013, en Chile se lanzó un plan de subsidios al alquiler conocido como Chao Suegra, que fue muy reconocido. El programa buscaba reducir el hacinamiento de los inquilinos jóvenes, de entre 18 y 30 años. Con los años, se modificaron los requisitos de acceso. Hoy el subsidio de arriendo de vivienda es un aporte temporal que entrega el Estado para realizar el pago mensual del alquiler, por un plazo máximo de 8 años.
En Montevideo, el Programa Fincas Abandonadas buscaba recuperar inmuebles sin uso y deteriorados con el objetivo de restituir su función social. “Veníamos desarrollando este programa en áreas centrales de la ciudad con el objetivo de generar las bases para cumplir con el objetivo de acceso y permanencia a la vivienda por parte de sectores de mayor vulnerabilidad. La idea era recuperar cuatro inmuebles con 120 viviendas, que tenían una deuda de casi el mismo valor que su tasación, y destinarlos al alquiler social. Para eso, nos asociamos con el Ministerio de Vivienda. Entre 2018 y principios de 2020, se llevaron adelante los acuerdos correspondientes, se diseñaron los proyectos y las licitaciones de las obras, que estaban a punto de adjudicarse al momento que comenzó la pandemia.
Con el cambio de Gobierno, se detuvo la asignación de esas licitaciones que habían sido concursadas y hoy el proyecto está congelado”, cuenta Silvana Pissano, alcaldesa del Municipio B, uno de los ocho en los que se divide administrativamente la capital de la República Oriental del Uruguay.
Si bien todavía no se pudo avanzar en el proyecto, Pissano asegura que desde la intendencia de Montevideo buscan seguir adelante con la recuperación de fincas abandonadas. “El alquiler social no responde solo a la necesidad de acceso a la vivienda, sino también a la de permanecer en áreas centrales, donde está la educación, el transporte y el espacio público. El alquiler social es un instrumento que hay que incorporar”, sostiene.
Más políticas públicas
De acuerdo con el documento La intervención pública en el mercado del alquiler de vivienda: una revisión de la experiencia internacional, del Banco de España, la política pública se clasifica, básicamente, en tres grupos: los controles sobre los precios del alquiler, la provisión pública de alquiler residencial a precios asequibles y un conjunto amplio y heterogéneo de medidas dirigidas tanto a incentivar la oferta privada como a contener el aumento del gasto al que se enfrentan ciertos colectivos.
Un ejemplo paradigmático de intervenciones es el programa Low Income Housing Tax Credit (LIHTC) de los Estados Unidos. Este programa permite desde 1986 la asignación de créditos fiscales a los promotores inmobiliarios que construyan o que rehabiliten vivienda de alquiler residencial para inquilinos con bajos niveles de renta. Si bien el sector público no fija ni la cantidad exacta de viviendas ni el precio del alquiler, la regulación federal establece los requisitos básicos que los proyectos deben satisfacer. Las viviendas construidas con el apoyo de este programa deben mantener las condiciones de alquiler social durante treinta años.
En Holanda, el 30 % de las viviendas son sociales. A través de dos leyes, la de ocupación y vacantes de 2010 y la de alquiler temporal de 2016, Holanda creó un marco normativo que aprovecha los espacios que no estaban pensados para ser utilizados como vivienda para reconvertirlos y darles uso de alquiler social. El alquiler temporal (uno o dos años) incentiva a los propietarios a ofrecer al mercado las viviendas vacías.
En Viena, dos tercios de los ciudadanos viven en viviendas municipales o con subsidio público, lo que significa que los trabajadores con salarios bajos pueden permitirse vivir en la capital austríaca. Los alquileres en esa ciudad resultan asequibles debido a la fuerte inversión pública y la regulación parcial del mercado inmobiliario. Los complejos de vivienda pública se encuentran en todos los barrios, incluso en los más exclusivos.
Alrededor del 85 % de los habitantes de Berlín alquilan y los precios de los alquileres subieron al menos un 36 % en los últimos cinco años, según los portales inmobiliarios Immowelt e Immonet. Para contrarrestar los aumentos, el Gobierno compró hace tres meses 14.750 departamentos por 2.460 millones de euros a dos grandes empresas propietarias. El acuerdo incluye el compromiso de estas dos compañías de limitar los aumentos de los alquileres hasta 2026 y de construir 13.000 nuevos departamentos para intentar solucionar la escasez de viviendas.
En Europa también se destaca el caso del Reino Unido, donde existe un programa de financiación del alquiler de vivienda según los ingresos de los hogares (housing benefit). Se dirige en buena medida a hogares de personas desempleadas y con ingresos reducidos, y la financiación puede llegar hasta el 100 % del alquiler. Esta política de apoyo a la demanda constituye la de mayor cuantía presupuestaria en el conjunto de economías de la OCDE, lo que supuso un gasto público anual superior a un punto del PIB en las dos últimas décadas.
Un caso relevante de penalización fiscal de las propiedades desocupadas es el de Francia, donde en 1999 se introdujo un impuesto a las viviendas vacías en las grandes ciudades con tensiones en los mercados inmobiliarios. La medida provocó una reducción de la tasa de viviendas vacías en las grandes ciudades francesas de un 13 % en promedio.
Las cooperativas
Otro modelo interesante es el de la vivienda cooperativa en cesión de uso, que introduce una propuesta intermedia entre el alquiler y la compra, en la cual la propiedad es colectiva. Para ello se necesita la creación de una cooperativa que actúe como titular del edificio. Se requiere una inversión inicial y el pago de cuotas mensuales derivadas de los costos de adquisición, mantenimiento y funcionamiento de la cooperativa, no del mercado. En Dinamarca, este régimen de tenencia se llama Andel y representa el 13 % del total del parque ocupado.
El modelo escandinavo comenzó a desarrollarse en España a través de la entidad Sostre Cívic, que surgió en Barcelona en 2004. Sostre Cívic cuenta con tres cooperativas en la ciudad: Princesa, en el Born, que fue la primera impulsada en 2014; La Balma, en el Poblenou, y Cireres, en Roquetes.
Un último ejemplo de América Latina es la Federación Uruguaya de Cooperativas por Ayuda Mutua (FUCVAM), una organización que nació en 1970 y agrupa a las cooperativas de vivienda que tienen como características fundamentales y distintivas los principios de ayuda mutua y propiedad colectiva. En este modelo, la cooperativa es la única propietaria del parque de viviendas y las áreas comunales. Cada familia paga el préstamo y aporta su trabajo para la construcción del complejo. Todos trabajan la misma cantidad de horas semanales independientemente de la vivienda que van a usufructuar. Si un socio abandona la cooperativa, la unidad se devuelve. La propiedad colectiva proporciona seguridad para las familias y evita la especulación sobre el valor de la vivienda cuando es transferida de una familia a la siguiente. Esto mantiene el parque de vivienda a un precio asequible a través del tiempo.
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Esta nota forma parte de la plataforma Soluciones para América Latina, una alianza entre INFOBAE y RED/ACCIÓN, y fue publicada originalmente el 3 de enero de 2022.
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