Según el último Censo del 2022, el 20 por ciento de los hogares en Argentina son alquilados, mientras que la mayor concentración de inquilinos se encuentra en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires con el 35 por ciento de la población bajo esta modalidad, alrededor de 1 millón de personas.
Entonces, comienzan los primeros días del mes y los servicios pasan por debajo de la puerta de los hogares. Las facturas de las expensas son una de las cuentas más imprevisibles que llegan de manera mensual, ya que incluyen gastos comunes, administrativos, extraordinarios y salarios del personal y cargas sociales. En ese momento, surgen las dudas ¿qué le corresponde pagar al inquilino y al propietario?
En principio, la distribución depende del acuerdo individual o el contrato celebrado en cada ocasión, pero para aquellos que se encuentren bajo la Ley de Alquileres el pago se divide de forma más clara y objetiva.
Según el modelo de 2012 de la Ciudad de Buenos Aires que muchas administraciones toman como referencia, el documento se compone de dos partes:
- El resumen de los gastos del mes que se terminó.
- La recaudación para el mes siguiente.
Luego, las expensas se dividen en cinco columnas para liquidar los gastos por categorías: A, B, C, D y E (estas letras pueden variar según la administración de cada consorcio).
- Gastos A: son aquellos que les corresponde a todas las unidades del edificio y que incluye gastos comunes y el salario del personal.
- Gastos B: son aquellos que les corresponde a los locales comerciales.
- Gastos C: son aquellos que les corresponde a los departamentos.
- Gastos D: son aquellos que les corresponden solo a las cocheras.
- Gastos E: son aquellos que les corresponden a cada unidad por gastos particulares.
Ahora bien, esta distribución no siempre se cumple en el resumen de las expensas y, por lo general, todo confluye en tres columnas: A, B (que cuenta también a los gastos C y D) y E. Por ende, existe un factor clave para comprender qué le corresponde pagar al inquilino y al propietario, las expensas ordinarias y extraordinarias.
Según la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias y el artículo 2048 del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación:
- Las "expensas ordinarias o comunes" comprenden los gastos comunes del edificio, estos comprenden el mantenimiento, conservación y reparación de las cosas y partes comunes o bienes, la sustitución o reemplazo de los existentes del consorcio. Entonces, incluyen gastos mensuales de los servicios, sueldos del personal, reparación de áreas comunes como ascensores, y gastos de mantenimiento como artículos de limpieza, agua, luz, gas y vigilancia.
- Las "expensas extraordinarias" comprenden aquellos gastos decididos por los copropietarios en asamblea con miras al embellecimiento o mejor funcionalidad de los bienes comunes. Esto incluye remodelaciones, equipamiento nuevo para espacios comunes, reposición de matafuegos, pintura del inmueble.
Según la Ley de alquileres, las expensas ordinarias deben ser abonadas por el inquilino y las extraordinarias, por el propietario porque aumentan el valor del inmueble.
