“Imposible alquilar. Los precios treparon a valores altísimos. Muchos estamos con los sueldos congelados o lo que es peor, sin sueldos. Deben tomar medidas lo antes posible porque estamos en una grave crisis habitacional y si esto no cambia no habrá viviendas a donde ir a vivir”, se descargó Patricia en un grupo de Facebook que agrupa inquilinos.
Este reclamo no es aislado. Este tipo de cuestionamientos se replican una y otra vez en estos grupos que reúnen a personas que alquilan. Se estima que el 35% de la población argentina es inquilina y uno de los aspectos que los golpea es el aumento de precios de los alquileres: en septiembre, la Federación de Inquilinos Nacional hizo una encuesta y se pudo observar que se destinan, en promedio, un 49,5% de los ingresos en el pago del alquiler.
Los distintos inconvenientes que señalan otros usuarios del grupo de Facebook reflejan 5 nudos que existe hoy en la relaciones entre inquilinos y propietarios y que es necesario desatar.
Aumento de precios
—Yo tengo que renovar contrato el 30 de septiembre y de la inmobiliaria me informaron que el nuevo contrato rige con un 60% más de lo que estaba pagando ¿Puede ser tanto?
Un estudio realizado por el portal de propiedades Zonaprop reveló que, a partir de la sanción de la nueva Ley de Alquileres, estos subieron un 19,2%. A su vez, en lo que va de 2020, el precio de los alquileres acumula una suba del 37,6%, por encima del ajuste de los créditos UVA (22,8%).
Con respecto a los precios promedio en la ciudad de Buenos Aires, según Zonaprop, un departamento medio de dos ambientes y 50 m2 se alquila a 26.137 pesos por mes. Por su parte, una unidad de tres ambientes y 70 m2 se alquila por 36.184 pesos mensuales.
El 11 de junio de 2020, se aprobó la Ley de Alquileres en el Congreso Nacional. La misma incluye nuevas condiciones para propietarios e inquilinos, entre las que se destacan la extensión a tres años de contrato y actualizaciones anuales sobre una base del índice oficial de inflación. La primera actualización de los alquileres se realizaría en julio del año próximo, cuando se cumpla un año de la sanción.
También Gonzalo Villanustre, CIO de Argenprop observa un alza en los precios de los alquileres y señala: “En un contexto de alta incertidumbre el propietario intenta no perder contra la inflación ajustando al alza los precios”.
En relación a la ley, Guadalupe Granero, coordinadora del área urbana del Centro de Estudios Metropolitanos (CEM) opina: “Esta es la mejor ley que se pudo tener en este momento, teniendo en cuenta la correlación de fuerzas existente en la actualidad. No cumple con todas las expectativas de los inquilinos, que es un sector con bastante asimetría en términos de derechos. Hay que trabajar mucho en el registro de los contratos en la AFIP, algo que se aprobó en la ley, pero todavía no se efectivizó. La duración de los contratos de dos a tres años fue buena noticia para los inquilinos”.
El aumento de precios de los alquileres está obstaculizando a muchas familias a acceder a un hábitat digno: “Una familia no puede afrontar la renovación de un contrato por el precio, este la lleva a buscar otra unidad en peores condiciones, con peor localización o más chica de lo que necesita”, remarca Granero.
Una estrategia, utilizada en otras ciudades del mundo para controlar los precios y garantizar el acceso a la vivienda es el alquiler social, que hace referencia a hogares municipales o con subsidio público y que del que hablamos en esta nota: es importante generar un sistema de vivienda pública en alquiler para competir con el mercado.
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Contrato con fecha previa a la Ley de Alquileres
—Estoy hablando con una inmobiliaria para alquilar un departamento, pero me dicen que el dueño quiere hacer el contrato sí o sí según la ley vieja. ¿Es legal eso? ¿Es denunciable? ¿Qué me recomiendan?
Granero observa que en estos meses el mecanismo más utilizado por los propietarios es hacer firmar contratos con fecha anterior a la entrada en vigencia de la ley. De esta forma, buscan evadir condiciones determinadas por la nueva ley.
También se vieron casos de inmobiliarias que hacen pasar contratos de alquiler de viviendas como contratos de locales comerciales. Y en algunos casos hicieron firmar prórrogas de los contratos ya vigentes.
Como inquilino, podés consultar el contrato correspondiente a la nueva ley de alquileres en la Defensoría del Inquilino de la Defensoría del Pueblo porteña. “A pesar de la campaña enorme que se armó, diciendo que la ley no le conviene a los inquilinos, el propio mercado busca que firmen los contratos anteriores. Eso nos confirma que la ley es un avance. Aquel que comienza un alquiler, comienza con ley nueva y el que está con un alquiler vigente tiene que esperar a que se termine el contrato”, explica Fernando Muñoz, titular de la Defensoría del Inquilino.
Consultá el modelo de contrato con la nueva ley
Alquiler temporario
—Ahora todos los apartamentos los alquilan como temporarios con o sin muebles, con contrato de 6 meses y te piden 2 meses de depósito y el mes de entrada. Resulta que hoy todos los alquileres son para turistas sin turistas porque recordemos que estamos en pandemia. Toda una maravilla.
Actualmente, el 58% de la oferta en el portal de propiedades Zonaprop es de alquiler temporal. Según Zonaprop, departamentos que se hubieran ofrecido en el mercado tradicional, migran al temporal debido a los cambios contractuales derivados de la nueva ley, en especial a la extensión de plazos (que dificulta una posterior venta por los próximos 3 años) y a la desconfianza en el coeficiente de indexación. Se firman secuencias de tres o cuatro contratos de corto plazo que generan compromiso de alquileres de 9, 12 o 18 meses.
En este sentido, Fernando Muñoz, titular de la Defensoría del Inquilino dice que le llegan muchas consultas de personas que fueron estafadas porque no sabían que el alquiler habitacional no podía ser menor a dos años —ahora tres años—. “Nos dicen que hace cuatro años que alquilan de forma temporaria y que le renuevan el contrato cada seis meses. Así, el control del precio lo tiene el propietario. Y la inmobiliaria cobra comisión. Porque está prohibido cobrar comisión al inquilino cuando es un contrato por un habitacional. Ese mercado paralelo de alquileres ilegales, se está multiplicando en este contexto”, opina Muñoz.
Además, “la oferta de alquileres que anteriormente se volcaba en plataformas especializadas en el rubro temporario de alcance global con foco en el turismo extranjero, migraron a Zonaprop en busca de demanda local ante las restricciones de ingreso al país por la pandemia”, dice Federico Barni, Country Manager de Navent, grupo del que forma parte la plataforma.
Hoy, por la ausencia de turismo, algunos alquileres que se destinaban para este fin recurren a inquilinos locales, pero cuando esta actividad se reactive, posiblemente vuelvan a buscar a los turistas, disminuyendo así la oferta de alquileres para ciudadanos locales (de eso se trata el próximo nudo). Ante este eventual problema, podemos ver que a nivel internacional hay varias políticas públicas que se están implementado con la idea de encontrar la mejor manera de regular el alquiler temporario turístico. Por un lado, se busca limitar la cantidad de días que las viviendas pueden estar en el mercado de alquiler a corto plazo. Mientras que sí se les permite a los propietarios compartir su espacio adicional, en sus casas, sin limitaciones.
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En relación a aquellos inquilinos que recurren a alquileres temporarios que encubren alquileres de vivienda a largo plazo, también pueden asesorarse en la Defensoría del Inquilino para regularizar su situación.
Retiro de unidades del mercado de alquiler
—Consulta: el dueño del departamento que alquilo quiere venderlo. ¿El decreto me ampara hasta octubre? Porque mi marido está desocupado y solo yo soy el sostén del alquiler.
Gonzalo Villanustre, CIO de Argenprop, observa en sus métricas que la demanda (cantidad de consultas por departamentos en alquiler) viene subiendo mes a mes de forma sostenida, al mismo tiempo que el stock de propiedades en alquiler en CABA viene bajando. Dice: “Algunos propietarios decidieron suspender momentáneamente sus publicaciones hasta que se aclare un poco más el contexto. También observamos, aunque en menor medida, la migración de operaciones de alquiler tradicional a alquileres temporales. Un punto adicional, atribuible a las restricciones de circulación, es que varios propietarios de casas en GBA que usualmente las publicaban en alquiler o alquiler temporal, este año decidieron no publicarlas dado que las van a utilizar ellos mismos para pasar el verano”.
En relación con los departamentos en venta en CABA, Villanustre dice que el stock viene subiendo. La cantidad de consultas disminuye (dado que migran a alquiler) y los precios se mueven a la baja.
Desde Zonaprop publicaron que el precio promedio de compra-venta de un departamento en la ciudad de Buenos Aires sigue en caída. Se ubica en 2.634 dólares por metro cuadrado.
El director de la Cámara Inmobiliaria Argentina y encargado de la mesa productiva en la Federación de Comercio e Industria de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (FECOBA), Damián Cafarella, comenta que observa una tendencia a vender por la necesidad de contar con el dinero. “Hay gente que vende porque prefiere hacerse los dólares que alquilarlo”, dice.
El arquitecto y consultor en Desarrollo Organizacional Rodolfo Carretero señala que nos encontramos en una crisis con bajo nivel de actividad, con índices bajos de capacidad de compra de la sociedad. “No puede haber un éxodo masivo de propietarios queriendo vender porque se encontrarían con un mercado con incapacidad de comprar”, opina.
Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, considera que ley generó ruido en los propietarios y los hace llevar la inversión a una zona más cómoda como una cochera u oficina. Dice que otros buscan la venta o el alquiler temporario. “Hay que dar incentivos para que aumente la oferta de departamentos en alquiler. Es importante dar previsibilidad al contrato. Hoy la renta es la más baja de la historia. Año a año aumenta la demanda de inquilinos, pero la oferta no va alcanzar a futuro si no se incentiva”, reflexiona.
Sin embargo, Granero considera que el “retiro masivo de propiedades de alquiler” y el “aumento de precios” pueden funcionar como amenaza social de parte del sector inmobiliario. Opina que estos argumentos no tienen ningún anclaje teórico ni empírico. “La tierra urbana (suelo o inmuebles) no se comporta de acuerdo a las leyes de oferta/demanda clásicas. El concepto de base para entender el funcionamiento del mercado de suelo es simple: la tierra es un bien finito, no se puede producir eternamente. A diferencia de otras mercancías es, por lo tanto, escasa”, explica.
Y agrega: “En CABA, tenemos un parque inmobiliario importante dedicado al alquiler, que en general es de segunda vivienda, producto de herencia o de una inversión. Ese pequeño propietario no saca el departamento del mercado porque no le da la rentabilidad esperada. Para ellos es peor no tenerlo alquilado. Esa no es la realidad de grandes inversores, que ven a la ociosidad como una posibilidad”.
Un aspecto clave para encontrar mejores soluciones a la problemática habitacional es abordar la falta de datos habitacionales. Como gran parte de los contratos no están registrados, no existen datos oficiales respecto a cuántas personas alquilan, cuántas propiedades están disponibles y cuáles son los precios que se manejan. La información con la que contamos depende del análisis o encuestas de organizaciones.
El decreto 320/20: cómo salir de la crisis pandémica
—Pregunta: se me vence el contrato el 31 de octubre. Con el aumento de alquileres por las nubes no he encontrado departamento. ¿Con la extensión del decreto me puedo seguir quedando en el departamento hasta que encuentre?
Desde el 29 de marzo, un decreto presidencial congeló el precio de los alquileres y suspendió los desalojos hasta el 30 de septiembre. Es más, habilita a que si el inquilino no tiene cómo pagar el alquiler, lo pueda hacer después del 30 de septiembre y en hasta seis cuotas mensuales. Ahora, la expectativa es que se prorrogue el decreto hasta el 31 de enero de 2021.
En la encuesta a inquilinos previamente mencionada, se registró que el 37,8% no podrá pagar la cuota de septiembre en parte o en su totalidad. Dentro del universo del 37,8% que tiene dificultades para pagar el mes de septiembre, el 52,5% acumulan una deuda de dos o más meses de alquiler. Esto los pone en situación de desalojo cuando venza el decreto 320. Además, en la cuarentena, el 40,7% de los inquilinos, y sobre todo inquilinas, sufrió algún tipo de violencia, amenaza u hostigamiento por parte de inmobiliarias o propietarios.
En relación a la mora, Muñoz dice que se necesitan varios meses para regularizar la situación. Advierte: “No es momento para dejar a la gente en la calle. Es fundamental que se abra una mesa de desendeudamiento para discutir cómo se sale de esta crisis. Hay que llegar a marzo sin congelamiento, pero sí con una política de desendeudamiento”.
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